Un departamento de $3.9 millones en CDMX con 10% de enganche no te cuesta $390,000 de entrada: te cuesta alrededor de $770,000. La diferencia son los gastos de cierre (impuesto de adquisición, notario, registro, avalúo y la comisión del banco) que casi nadie suma cuando te dice “junta el enganche”. Ese total consolidado es justo el número que no vas a encontrar publicado en ningún lado, así que aquí lo calculamos completo, partida por partida y con fuentes.
El número completo, por precio y por enganche
La regla corta: en CDMX, comprando con crédito, el dinero que necesitas tener listo ronda el 20% del precio si das 10% de enganche, y se acerca al 30% si das 20%. El cierre solo (sin enganche) pesa entre 9% y 11% del precio, y es bastante estable: lo que mueve la aguja es el enganche. Si quieres ver qué le pasa a tu mensualidad si das 10% o 20%, la comparación completa está calculada a estos mismos precios.
~20%
Del precio a juntar con enganche de 10%
~30%
Del precio a juntar con enganche de 20%
Mueve el precio y el enganche para ver cuánto necesitarías juntar en tu caso, con el desglose de cada partida:
¿Cuánto necesitas juntar?
Total a juntar (enganche + cierre)
$762,218 – $774,993
≈ 19.7%
del precio
9.7%
solo el cierre, sin enganche
- Enganche (10%)$390,000
- Gastos de cierre$372,218 – $384,993
- ISAI · 5.41% efectivo$210,987
- Notario · 2 actos + IVA$60,086
- Registro Público (RPP) · 2 inscripciones$50,196
- Comisión de apertura · 1.0–1.25% del crédito$35,100 – $43,875
- Avalúo bancario$8,000 – $11,200
- Certificados y otros · CLG, no adeudos, gestoría$7,849 – $8,649
Estimación ilustrativa con la tabla ISAI 2026 (art. 113, CF CDMX), el Arancel de Notarios CDMX 2026 y rangos de folletos bancarios vigentes. Asume que el precio es la base gravable y no incluye seguros (van en la mensualidad), Jornada Notarial ni promociones de comisión. No es una cotización.
Estimación orientativa, no una cotización. Supuestos y fuentes al pie de la herramienta.
Y si prefieres la referencia rápida, así se ve para los precios típicos de un primer departamento en la ciudad (cifras en miles de pesos):
| Precio | Con 10% de enganche | Con 20% |
|---|---|---|
| $2.5M | ~509 – 518 | ~755 – 764 |
| $3.2M | ~634 – 646 | ~950 – 961 |
| $3.9M | ~762 – 775 | ~1,147 – 1,159 |
| $5.0M | ~963 – 979 | ~1,456 – 1,471 |
Son estimaciones con la tabla ISAI 2026 y el arancel notarial vigente, no una cotización: tu cifra exacta depende del banco, la notaría y el inmueble. Pero la magnitud es esa, y conocerla desde el principio evita el error más caro del proceso: quedarte sin liquidez a mitad del trámite.
Por qué el cierre pesa más de lo que te dicen
Si buscas “gastos de escrituración” vas a encontrar rangos de 4% a 8% del precio. La cuenta completa con crédito sale más arriba:
Lo que suelen decirte
4% – 8%
El rango típico de portales y notarías: solo "escrituración".
La cuenta completa con crédito
9.4% – 11.1%
Suma la comisión de apertura del banco y las dos inscripciones al Registro Público.
La diferencia viene de dos omisiones repetidas:
- La comisión de apertura del banco. Entre 1.0% y 1.25% del crédito según folletos vigentes de la banca grande: unos $20,000 a $56,000 en este rango de precios. Técnicamente es un costo del crédito y no de la escritura, pero sale de tu bolsillo el mismo día de la firma.
- El Registro Público cobra dos veces. Una compra con crédito genera dos inscripciones (la compraventa y la hipoteca) de $25,098 cada una: unos $50,196 en total, no la cuota simbólica que muchos asumen.
A eso súmale que el ISAI real para propiedades de $2.5M a $5M es de 5.07% a 5.58% del precio con la tabla 2026 (art. 113 del Código Fiscal CDMX, reformada en diciembre de 2025), no el 4.5% plano que todavía usan algunos comparadores con la tabla vieja. El desglose completo de cada partida está en cuánto cuesta escriturar en CDMX con crédito; para la cuenta de “cuánto junto”, basta el total de arriba.
El enganche mínimo no es el enganche que te conviene
Ojo con una confusión frecuente: el enganche que el banco exige y el que te conviene dar son dos números distintos.
- El mínimo que exigen los bancos va de 5% a 25% según la institución y el esquema (HSBC 5%, la mayoría de la banca grande 10%, otros más). No existe un “mínimo de mercado” único: aquí está qué enganche te pide cada banco, con fuente y vigencia por fila.
- El 20% o 30% “recomendado” que repiten los blogs es sabiduría convencional: no hay una fórmula pública que lo respalde. Lo que sí es medible es que dar más enganche baja tu mensualidad, el ingreso que te piden comprobar y los intereses totales.
Además, el porcentaje máximo de financiamiento que publica cada banco es un techo, no una promesa: el monto real depende de tu perfil y del avalúo. Si el avalúo sale por debajo del precio pactado, el enganche en pesos sube. Antes de decidir tu porcentaje, revisa cuánta mensualidad te alcanza con tu ingreso real.
Cuándo se paga cada peso
El total no se desembolsa en un solo momento. El orden típico:
- 1
Apartado
monto fijo
Saca la propiedad del mercado; se abona al enganche y a veces no es reembolsable.
- 2
Avalúo bancario
$8,000 – $15,000
Se paga al solicitarlo y no se devuelve aunque el crédito no se concrete (Santander, por ejemplo, lo declara textual en su página).
- 3
Contrato de promesa
5% – 30% del precio
El anticipo varía según el vendedor y si es preventa; se descuenta del precio final. Confírmalo en el contrato antes de firmar.
- 4
Firma de escritura
el grueso del total
Enganche restante, provisión de fondos al notario (ISAI y honorarios) y la comisión de apertura del banco.
- 5
Inscripción en el Registro Público
Después de la firma; los derechos suelen ir en la provisión notarial.
¿Se puede meter el cierre dentro del crédito?
Casi nunca, y conviene saberlo antes de contar con ello. En adquisición de vivienda, el único producto que encontramos con financiamiento de gastos de escrituración confirmado en su información oficial es HSBC Pago Fijo (sujeto a tu capacidad de pago). Santander y Scotiabank solo lo ofrecen al transferir una hipoteca existente, no en compra nueva. Y ningún banco financia su propia comisión de apertura; algunos la eliminan como promoción temporal, que es otra cosa.
Si tu plan depende de financiar el cierre, esa restricción puede definir tu elección de banco tanto como la tasa. Es el tipo de detalle que cambia el camino que te conviene entre banca, Infonavit y combinaciones.
Tu siguiente paso
Ya tienes el número grande: cerca del 20% del precio con enganche mínimo, cerca del 30% con enganche de 20%. Lo que sigue es aterrizarlo a tu caso: usa la calculadora de mensualidad para confirmar qué precio te alcanza con tu ingreso, y de ahí este total te dice cuánto juntar antes de acercarte a un banco. Con esas dos cifras en la mano, empiezas el proceso sabiendo exactamente dónde estás parado. Y para pasar del número al plan, aquí está cómo juntar esa cantidad mes a mes con rendimientos reales de 2026.