Pregunta en una notaría cuánto cuesta escriturar y la respuesta típica es “entre 4% y 8% del valor”. Corre la cuenta completa de una compra con crédito hipotecario en CDMX y el resultado sale entre 9% y 10.5% del precio. Para un departamento de $3.9 millones, la diferencia entre ambas versiones ronda los $100,000. Este post desglosa de dónde sale cada peso, con la fuente de cada partida, para que llegues a la firma sin sorpresas de liquidez.
Una aclaración de alcance: aquí hablamos solo del cierre, sin el enganche. Si lo que buscas es el total que necesitas tener ahorrado (enganche más cierre), esa cuenta ya está hecha en cuánto necesitas juntar de verdad para comprar en CDMX.
El número real, calculado para tu precio
Con la tabla ISAI 2026, el arancel notarial vigente y los folletos bancarios de este año, el cierre de una compra con crédito al 80% del valor queda así (cifras en miles de pesos, estimación propia):
| Precio | Total de cierre | % del precio |
|---|---|---|
| $2.5M | ~255 - 264 | 10.2% - 10.6% |
| $3.9M | ~367 - 379 | 9.4% - 9.7% |
| $6.0M | ~538 - 555 | 9.0% - 9.3% |
El porcentaje baja un poco al subir el precio, porque el registro cobra cuota fija y el arancel notarial es decreciente por tramos, aunque el ISAI progresivo casi lo compensa. Mueve el precio y el enganche para ver tu caso, y compara tu cuenta contra el rango que te hayan citado:
¿Cuánto cuesta escriturar tu compra?
Desembolso del día de la firma (sin enganche)
$366,791 – $378,591
9.4% – 9.7% del precio
Tu estimación queda $60,691 arriba del tope de ese rango popular. Abajo puedes ver de qué partidas sale la diferencia.
- ISAI · art. 113, 5.41% efectivo$210,987
- Notario · compraventa + hipoteca + IVA$58,559
- Registro Público (RPP) · 2 inscripciones de $25,098$50,196
- Comisión de apertura del banco · 1.0-1.25% del crédito$31,200 – $39,000
- Avalúo bancario · tabulador por precio$8,000 – $11,200
- Certificados y otros · CLG $849, no adeudos, gestoría$7,849 – $8,649
Estimación ilustrativa, no una cotización: tabla ISAI 2026 (art. 113 CF CDMX, reforma G.O. 19-dic-2025), Arancel de Notarios CDMX 2026 (G.O. 30-ene-2026), derechos RPP y CLG 2026 (arts. 196 y 198) y rangos de folletos bancarios vigentes. Asume que el precio es la base gravable, sin Jornada Notarial ni promociones de comisión; los seguros van dentro de la mensualidad, no aquí.
Estimación orientativa, no una cotización. Supuestos y fuentes al pie de la herramienta.
Por qué te dicen 4-8% y la cuenta sale más arriba
El rango popular no está inventado: mide otra cosa. Dos omisiones lo explican casi por completo.
La primera es la comisión de apertura del banco. Entre 1.0% y 1.25% del crédito en la banca grande (BBVA, Banorte, HSBC e Inbursa cobran 1%; Scotiabank 1.25%, según sus folletos vigentes). Técnicamente es un costo del crédito y no de la escrituración, y por eso las notarías no la cuentan. Pero sale de tu bolsillo el mismo día de la firma: en un crédito de $3.12 millones son entre $31,200 y $39,000. Algunos productos la eliminan como promoción con fecha límite; verifica la vigencia antes de contar con ello.
La segunda es el Registro Público cobra dos veces. Una compra con crédito genera dos inscripciones separadas: la compraventa y la hipoteca. Cada una paga la cuota completa de $25,098 (art. 196, fracción I del Código Fiscal CDMX, reformado en diciembre de 2025), unos $50,196 en total. Muchos cálculos lo tratan como un cargo único o un porcentaje simbólico, y ahí se pierden otros $25,000.
Aislando solo la “escrituración” (ISAI, notario, registro, avalúo y certificados, sin nada del banco), la cuenta da entre 8.2% y 9.6% del precio según el rango: ya por encima del “4-8%” en la mayoría de los casos. La herramienta de arriba te deja ver ambas versiones con el toggle.
De paso, una corrección a un dato que circula mucho: el “ISAI representa 65-77% del total” que repiten algunos portales está sobreestimado. En la cuenta completa con crédito, el ISAI pesa entre 49% y 62% del cierre. Dominante, sí; dos tercios, no.
El desglose, partida por partida
Cada renglón con su fuente y su nivel de certeza, para el ejemplo de $3.9 millones con crédito de $3.12 millones:
- ISAI: $210,987. Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles, tabla del art. 113 del Código Fiscal CDMX reformada en la Gaceta Oficial del 19 de diciembre de 2025. Es la partida más grande. Se calcula sobre el valor más alto entre precio, valor catastral y avalúo (art. 116): aquí asumimos que el precio es la base, que es el caso típico. La tabla completa de 11 rangos, auditada contra el texto oficial, tiene su propia guía con un auditor para tu cotización.
- Notario: $58,559 (con IVA). El crédito genera dos actos jurídicos en la misma escritura: la compraventa paga el 100% de la tarifa del Arancel de Notarios CDMX 2026 (Gaceta Oficial del 30 de enero de 2026) y la hipoteca el 50%, calculado sobre el monto del crédito. Más IVA del 16%. El arancel es techo legal, no piso, aunque en la práctica la mayoría de las notarías cobra cerca del máximo, y encima pueden sumarse conceptos legítimos del propio arancel (estudio del expediente, trámites antilavado, gestoría).
- Registro Público: $50,196. Las dos inscripciones de $25,098 ya explicadas. Cifra confirmada en el texto consolidado del Código Fiscal.
- Comisión de apertura: $31,200 a $39,000. El 1.0-1.25% del crédito. Ojo con el IVA: Santander e Inbursa declaran que su comisión lo causa; el folleto de BBVA no lo especifica y el de Banorte no pudimos verificarlo. Por eso la herramienta presenta rango.
- Avalúo bancario: $8,000 a $11,200. Por tabulador escalonado según el banco (Banorte ~$8,000 sin IVA, BBVA ~$11,200 con IVA para este precio). Lo pagas al solicitarlo y no es reembolsable aunque el crédito no se concrete, así lo declaran BBVA, Santander y Banorte.
- Certificados y otros: ~$8,000 a $8,800. Certificado de libertad de gravámenes ($849 ordinario, art. 198), constancias de no adeudo de predial y agua, zonificación, gestoría y los gastos de aprobación del banco (BBVA $672.41 más IVA por persona, Banorte $750).
Dos cosas que no van en esta lista: los seguros de vida y daños (obligatorios, pero se cobran mes a mes dentro de la mensualidad, no al cierre) y el CAT como referencia de estos gastos. El CAT incluye comisión de apertura, avalúo y seguros, pero excluye deliberadamente ISAI, notario y registro, así que sirve para comparar créditos, no para presupuestar tu firma.
Quién paga qué (y qué es negociable)
Por costumbre en CDMX, el reparto es este. No es ley: se pacta en el contrato de promesa, y conviene dejarlo escrito ahí.
| Concepto | Lo paga |
|---|---|
| ISAI, notario, registro | Comprador |
| Avalúo bancario y certificados | Comprador |
| Comisión de apertura del crédito | Comprador |
| ISR por la venta (si aplica) | Vendedor |
| Cancelación de su hipoteca previa | Vendedor (por costumbre; confírmalo en la promesa) |
Si el vendedor aún debe su propia hipoteca, la cancelación registral de ese gravamen (del orden de $6,000 a $8,000) suele correr por su cuenta, pero es de los puntos que más vale confirmar por escrito: un gravamen no cancelado es de las causas clásicas de retraso en la firma.
¿El crédito puede cubrir estos gastos?
En compra de vivienda, casi nunca, y conviene saberlo antes de armar el presupuesto contando con ello. El único producto donde encontramos el financiamiento de gastos de escrituración confirmado en su información oficial para adquisición es HSBC Pago Fijo (“financiamos los gastos de escrituración, en función de la capacidad de pago del cliente”, verificado en julio de 2026). Santander y Scotiabank lo ofrecen solo al transferir una hipoteca existente de otro banco, no en compra nueva. Y ningún banco financia su propia comisión de apertura.
Si tu liquidez está justa, esa restricción puede pesar tanto como la tasa al elegir el camino entre banca, Infonavit y combinaciones.
Tu siguiente paso
Ya tienes el número que las cotizaciones rápidas no te dan: para una compra con crédito en CDMX, presupuesta entre 9% y 10.5% del precio solo para el cierre, además de tu enganche. Corre tu caso en la herramienta de arriba, y de ahí pasa el resultado a la cuenta completa de cuánto necesitas juntar en total. Si todavía estás definiendo el precio al que puedes aspirar, empieza por cuánta mensualidad te alcanza con tu ingreso.
Las cifras de este post salen de la tabla ISAI y los derechos vigentes para 2026, del arancel notarial de este año y de folletos bancarios con vigencias de agosto a diciembre de 2026. Todo se reforma en diciembre: si lees esto para una operación de 2027, verifica las tablas nuevas.
Foto: Palacio Postal, Ciudad de México, por Diego Delso (CC BY-SA 3.0, vía Wikimedia Commons; recorte y compresión propios).